不動産投資とは、不動産物件を購入して貸し出し、その賃料を利益として受け取る投資方法です。
上手く運用できれば、大きな利益や不労所得を得ることができる魅力があるでしょう。
しかし、いざ不動産投資を始めようと思っていても、どれくらいの利回りで運用できるのかイメージがつかず、投資を初められない方も多くいるのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産投資における利回りの見方・目安・注意点について解説していきます。
不動産投資を始めようか検討している方は、是非参考にしてみてください。
不動産投資での利回りとは
初めに、不動産投資における利回りについて解説していきます。分析や取引の中で様々な利回りが出現でしますが、不動産投資において押さえておくべき利回りの種類は次の通りです。
想定利回り
想定利回りとは、満室を想定したときの年間賃料合計収入を販売価格で割った数値です。
主にアパートなどの1棟投資の場合に用いられる利回りとなり、計算式は以下です。
満室時の年間賃料収入合計 ÷ 不動産購入費用 × 100 = 想定利回り(%)
仮に全10戸のアパートを1億円で購入し、1部屋5万円/月の賃料で貸し出すとしましょう。
この場合の想定利回りは以下のとおりです。
販売価格1億円として、600万円÷10,000万円＝利回り6％となります。
満室の場合を想定した数値のため、空室が多く発生している物件である場合、その状況が反映された数値になっていない可能性がある点には注意が必要でしょう。
表面利回り
表面利回りとは、現状の入居状況で年間賃料合計収入を算出し、その金額を販売価格で割った数値です。
想定利回りと同じようなイメージかもしれませんが、表面利回りは不動産物件1戸ずつ個別の利回りを出すときに使用されます。計算式は以下のとおりです。
年間賃料収入合計 ÷ 不動産購入費用 × 100 = 表面利回り(%)
仮に、想定利回りの計算と同じ条件で計算してみると、一部屋5万円、総戸数10戸のマンションで現状入居者が8戸の場合は、
販売価格が1億円として、480万円÷10,000万円＝利回り4.8％となります。
表面利回りの際にも、満室予想賃料で計算する業者もあるので注意が必要です。
実質利回り
実質利回りとは、年間賃料収入から火災保険料、固定資産税、賃貸管理費、修繕積立金、建物管理費などの年間支出を引いた金額を算出し、販売価格で割った数値です。
実質とある通り、この数値を実際の利回りとして考えるといいでしょう。計算式は以下です。
（年間賃料収入合計－年間の諸経費 ）÷（ 不動産購入費＋不動産本体の購入価格） × 100 = 実質利回り(%)
一部屋5万円、総戸数10戸のマンションで現状入居者が8戸の場合は、
販売価格が1億円として、諸経費が100万円とすると、
不動産を運用する際に参考にするべきは、この実質利回りです。想定利回りや表面利回りは、不動産会社が掲示する数字として覚えておくといいいでしょう。
不動産投資の利回り目安
不動産投資の利回り目安は、都心部と地方などの立地や物件スペック等によっても大きく異なります。
今回は、都心部における利回りの目安について解説していきます。
なお、諸経費や税金も異なるため、不動産会社の広告に表示されている表面利回りをもとに目安をまとめますので、実質利回りと混同しないように注意してください。
都心部1Rの場合
都心部1Rの場合、新築であれば4％前後、築20年ほどまでで4.5％〜5.5％、築20年～35年であれば7％～10％ほどが表面利回りの目安されています。
築年数が古いほうが利回りが高くなるのは、築年数が古ければ古いほど購入費用が抑えられるためです。
しかし、築年数の増加に伴い、管理費や修繕費、空室リスクも高まり、家賃収入も少なくなる可能性が高くなる点には注意が必要でしょう。
一棟物件
都心部における木造一棟物件は、中古で利回りが8％あれば高いと評価されています。コンクリート造りの場合は、7％〜8％ほどが平均です。
ただし、個人投資家の投資対象になって以来日が浅いため、売却の事例はまだそれほど多くありません。参考事例が少ないなかでの評価である点には留意が必要です。
戸建て物件の場合は、購入してそのまま運用するのではなく、リノベーションやリフォームをして賃料を上げることで、利回りを上げるという事例も見られます。追加でかかる費用を加味した上で、利回りを算出する必要があります。
不動産投資で利回りを見る際の注意点
次に、不動産投資で利回りを見る際の注意点について解説していきます。
実質利回りで評価しているか
実質利回りで評価しているか確認するべきでしょう。不動産の広告などでは、表面利回りでの利率が掲載されていることが多いため、表面上は高い利益が出るようにみえてしまいます。
しかし、先述の通り表面利回りでは満室を想定した計算であり、諸費用も含まれていません。
そのため、想定利回りの数値を実質利回りで計算し直すと、利益はそれほどの率ではないことが多いのです。
そのため、実質利回りで評価しているかが重要となります。
空室状況は保守的か
空室状況が保守的になっているかどうかについても注意が必要です。空室状況が保守的ではない場合、限りなく満室に近い想定で利回りが計算されてしまいます。
実際に表面利回りでは満室想定ですが、実質利回りの場合には空室状況も加味されます。
その空室状況が、実態とは乖離した想定であれば、表面上のみ利回りが高いことになってしまうでしょう。
そのため、空室状況が保守的に計算されているかどうかはには注意する必要があるのです。
利回りは過度に高すぎないか
利回りが過度に高すぎないかどうかにも注意が必要でしょう。
利回りが高すぎる物件は多くのリスクを抱えている可能性が高いと考えることをおすすめします。
先述した空室状況の楽観的な計算だけでなく、旧耐震基準で建てられた物件、管理状態の劣悪な物件、管理費・修繕積立金が高すぎる物件、売却が難しい物件である可能性があります。
また、管理費や修繕金が高い物件は、売買価格を下げ、高利回りに見せていることがあるため、注意が必要でしょう。
まとめ
不動産投資における利回りの見方は、初心者にとって実態が掴みづらく、難しいものかもしれない。
注意しておくべきは掲示された利回りが、実質利回りで計算されているものかどうかである。
表面利回りでは満室想定で、諸費用が含まれていないため、利回りが高く見える。
その数字を鵜呑みにしてしまうと運用し始めてから、想定より空室が多く、ローンの返済が滞ってしまうという可能性も生まれてくる。
それぞれの利回りの計算方法と、利回りを見る際の注意点を抑えて不動産投資を初めてみてはどうだろうか。
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