REITにはどんな種類があるのか？メリット・デメリットや選び方のコツも解説

高い利回りが期待できる資産運用として、上場不動産投資信託「REIT（リート）」が注目を集めている。

とはいえ、どのようなポイントを踏まえてREITを運用すると良いのだろうか。

今回は、REITの仕組みや種類、さらにメリットやデメリットについて解説する。

REITに興味がある人や、資産運用を効果的にしたい人は参考にしてほしい。

REIT投資のメリットとデメリット

株式や債券といった代表資産に代わる資産としてREIT投資は大きな注目を集めている。

REIT投資は、どのような仕組みとなっているのか解説する。

メリットやデメリットとあわせて確認するので、あわせて参考にしてほしい。

REITの仕組み

REITは、不動産を投資対象とする投資信託である。

投資家から集めた資金で不動産に投資を行い、賃料収入や売買益を配当する。

一般的な不動産の直接投資と異なるのは、現物不動産投資とは異なり、少額での投資が可能であり、投資経験の浅い人でも不動産投資ができることだ。

また、REITは市場に上場しているため、株式と同様にリアルタイムでの売買が可能だ。

オフィスやホテル、商業施設などさまざまな不動産に対して投資する。

REITの特徴としては、分配金の利回りが高いことである。

その理由として、REITは当期利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除されるためだ。

REIT投資のメリット

REIT投資は、少額で不動産投資できる点がメリットである。

一般の不動産投資は、元手が大きく必要なので、気軽に不動産投資はできない。

また、物件を選ぶ際の情報収集の労力や知識もかなり必要になる。

以上から、少額で不動産投資できる点がREITのメリットといえるだろう。

REIT投資のデメリット

REIT投資は、利回りが高く少額で不動産投資ができる点がメリットがある一方で、以下のデメリットがある。

自然災害などで投資対象となっている不動産物件の家賃収入が減った場合、投資成果がマイナスになるリスクがある。

投資成果がマイナスとなると、分配金が支払われない。

また、金利が変動して運用成果がマイナスになるリスクもある。

基本的なデメリットとしては、元本欠損リスクが常に伴うので、リスクコントロールする必要がある。

REITの種類

REITは、投資対象とする不動産によって、種類が分かれる。

それぞれの特徴や注意点を把握しておかないと、自分に見合った投資成果につながらない可能性がある。

そのため、以下のポイントに沿って、REITの種類や特徴について解説する。

それぞれ確認していこう。

単一用途特化型

単一用途特化型は、投資対象の不動産を1つに定めて投資する運用方針である。

一般的に、以下の不動産を投資対象とした単一用途特化型REITがある。

投資対象を1つに定めているので、相場の予測や分析に基づいた投資をしやすい点が特徴である。

ただし、他の不動産には投資しないので、分散投資という観点ではリスクが高い点に注意が必要である。

それぞれの用途に関する代表的な単一用途特化型REITは、以下の通りである。

複合・総合型

複合・総合型は複数の不動産を投資対象にしている。

分散投資ができているので、リスクを下げる効果が期待できる。

代表的な複合・総合型REITは、以下の通りである。

さまざまな不動産に投資をするので、相場の予測や分析が複雑になる。、

そのため、精度の高い分析をするには高度な専門知識が必要になるだろう。

地域特化型（国内と海外）

地域特化型は、投資対象とする不動産を国内にするか海外にするかの違いがある。

また、同じ国内でも投資対象としている地域を絞っているケースもある。

一般的に、利回りは海外REITが高くなる傾向がある。

ただし、海外の情報を集めるのには苦労するので、正確な分析や情報収集が難しい点がデメリットといえるだろう。

REITを選ぶポイント

REITを選ぶ場合、株式や債券を対象とした投資信託と同じように、投資計画を事前に策定しておく必要がある。

特に、投資計画を策定する場合は、以下のポイントを明確にしておく必要があるだろう。

上記を理解してREIT投資をしないと、途中で損失が生じた際に、損切りの冷静な判断ができなくなるだろう。

それぞれのポイントについて確認する。

投資対象

まず、投資対象となる不動産の特徴を把握して、自分のリスク許容度や投資目標に見合う型を選ぶと良いだろう。

リスクを分散させて投資をする場合は複合・総合型REITを選ぶと良い。

景気や市場の動向を元にリターンを大きく得たい場合は、特定の不動産を投資対象とする単一用途特化型にすると良いだろう。

単一用途特化型のそれぞれの特徴は、以下の通りである。

また、自身がどの程度まで運用損失を許容できるか、リスク許容度を把握しておく必要がある。

リスク許容度を超えた投資を行うと、運用成果に一喜一憂してしまい、早々に手放してしまうリスクがあるだろう。

そのため、自身の年齢や性格、収入や資産、投資経験などから、リスク許容度を把握しておくと良い。

各種指標

自分に最適なREIT投資を選ぶ場合に、さまざまな指標を参考にして選ぶと良い。

REIT投資に関連する指標は、以下の通りである。

指標の中で最も重視する点が「配当利回り」だろう。

利回りが高ければ、分配が高くなる可能性が高い。

そのため、利回りがどの程度あるのか確認しておくことは重要である。

ただし、利回りが高い理由まで把握したうえで銘柄は選ぶ必要がある。

利回りが高い理由に、不動産の売却益が含まれている場合、投資によって利益が増えていないということが分かる。

そのため、継続的な利益というよりも、一時的な収益が増えただけなので、利回りが一気に減少するリスクもある。

次に、投資法人の格付けや、保有している資産の時価総額を確認すると良い。

格付けの評価が高ければ健全なREIT銘柄なので、倒産リスクなどの影響を避けられるだろう。

NAV倍率は、REIT銘柄1口あたりの価格が、1口あたりの純資産額価格の何倍かを表す指標である。

株式のPBRに似た指標とされており、指標が低いほど割安であると判断でき、一般的に倍率が1.0以下であれば割安と判断できる。

LTVは借入金比率で、比率が高ければリスクが高いとされている。

さまざまな指標を複合的に勘案して、どのREIT銘柄を選べばよいか検討すると良い。

運用コスト

REITにはコストがかかるので、できるだけ低くコストは抑えながら運用すると良い。

基本的なコストとしては、売買手数料がかかる。

また、売買益や分配金に対しては、株式投資や配当金と同じく20.315％の税金がかかる点も注意したい。

以上から、REIT投資をする場合、リスク許容度に応じた投資対象の選定や指標の把握、コスト面を総合して判断するべきだろう。

REITを活用した資産運用の相談はどこにすべき？

REIT投資では、投資対象となる不動産の市場分析や、指標の理解、コスト面など検討する項目が多岐にわたる。

さらに、自身のリスク許容度や余剰資金を明確にして投資する場合、専門的な知識が必要になるだろう。

特に、自分が単一用途特化型にすべきか、どの指標を参考にしながら銘柄を選ぶべきかは、投資経験のない人にとってはハードルが高い。

そこで、今回は資産運用の専門家を頼る場合に、誰に相談するべきか解説する。

専門家に相談するメリットについてもあわせて解説するので、参考にしてほしい。

REIT投資を専門家へ相談する重要性

REIT投資は、不動産を投資対象としているので株式や債券と違った市場の分析が必要になる。

そのため、不動産にかかわる専門的な知識や経験がないと、運用成果をプラスにするハードルは高くなる。

これから不動産投資を始めようと思っても、実際にどのような情報収集をするべきか、リサーチをするだけで苦労するだろう。

そのため、資産運用の専門家であるIFAを活用すれば、REIT投資で注意しておきたいポイントや、参考とすべき指標などをアドバイスしてもらえる。

初心者だからこそ、IFAに相談する意義はあるといえるだろう。

IFAの役割とメリット

IFAに相談すると、それぞれの状況に合った適切なREIT投資の銘柄や、投資に回す資金をいくらにするべきか相談できるメリットがある。

予算設定だけでなく、自分に合った投資対象の不動産選びや、参考にするべき具体的な指標に基づく専門的なアドバイスが受けられる。

さらに、IFAは幅広い投資商品の中から自分に最適な金融商品を紹介してもらえる点もメリットだ。

今後の市場がどのように変動するのか、またコストや指標を分析しながら、適切な銘柄について提案をしてもらえる点もメリットである。

さらに、継続してフォローもしてもらえるので、途中のリバランスや利益確定、損切りのタイミングも相談もできるので安心できる。

IFA検索サービス「わたしのIFA」の活用法と利用推奨

最適なIFAを見つけるためにも、IFA検索プラットフォームを利用して、市場分析を通した投資対象となる不動産の見通しや、投資に回せる予算の設定、投資計画の策定が得意なアドバイザーを見つけると良い。

「わたしのIFA」は、無料のIFA検索プラットフォームで、気軽に利用できる検索プラットフォームである。

市場分析を通した今後の見通しや、予算の設定、投資計画の策定だけでなく、おすすめのREIT銘柄など、資産運用に関する総合的なアドバイスが受けられる。

また、投資目標の変化や、市場の変動、運用成果に応じてポートフォリオは見直す必要がある。

IFAは、アフターフォローも継続的に実施している。

当初は積極的にリスクを取りながら高いリターンを期待して資産運用をしていても、運用成果がマイナスになっている場合など、このまま継続していくべきかアドバイスがもらえる。

まとめ

REIT投資は、不動産を投資対象とする投資信託で少額から始められる点が強みだ。

一方で、投資対象とする不動産に対する専門的な知識や、相場の分析など専門的な知識も必要になる。

REITの種類は、単一用途特化型と複合・総合型に分かれ、自身のリスク許容度や投資目標によって、選ぶ種類が異なる。

実際にどのREIT銘柄を選ぶべきかは、利回りや各種指標、またコストによって総合的に判断する必要がある。

そのため、REIT投資は高い専門性が求められるので、疑問や不安について気軽に相談できる専門家がいると心強い。

そのため、REIT投資には、資産運用の専門家であるIFAに相談すると良いだろう。

IFAは独立系資産運用のアドバイザーとして、中立的な立場から最適な投資戦略の立案とREIT銘柄の提案を提供してくれる。

IFAも得意分野が異なるので、IFA検索サービス「わたしのIFA」を活用して、自分に合ったIFAを見つけると良い。

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