不動産投資を始める方が最も気になるのは必要な自己資金額ではないだろうか。
投資を始める前に自身の生活費も考慮しなければいけないため、資金に余裕がないと不動産投資は始められないと思っている方も多い。
しかし不動産投資は物件によって自己資金額が異なり、低資金で始めることも可能だ。
とはいえ、自己資金の相場と言われている金額もあるため本記事で紹介する。また自己資金が必要な理由と、低資金で始めることができる不動産投資も紹介するため最後まで読んで参考にしていただきたい。
不動産投資はいくらから始められる
不動産投資を始める際の自己資金はいくらになるのだろうか。
ここでは不動産投資ローンを組む際の担保についてと基準とされている年収や自己資金額について解説する。
不動産物件を担保にすることで融資可能
不動産投資ローンは不動産を担保にして融資を組むことができる。
担保とは借入主の返済が滞った時に備え、融資する金融機関は不動産を借入弁済する手段の一つとすることを指す。
つまり借入主が返済できなくなった時に金融機関は不動産を売却して完済するということである。
不動産投資ローンは借入額に応じた担保価値があれば融資を組むことが可能だ。
住宅ローンは年収をベースに融資審査を行うが、不動産は収益性と資産価値、申込者の年収から融資の可否を判断する。
もちろん3つの要素がすべてクリアしていることが望ましいが、担保価値が高ければ自己資金を抑えて借入することも可能だ。
融資基準は年収700万円以上？
不動産投資ローンの融資基準は一説には「年収700万円以上」と言われている。
しかし金融機関の自己資金割合の統計データもなければ、年収500万円で借りている方もいる。
そのため700万円は一つの目安でしかない。先ほども紹介した通り投資する不動産の担保価値が高ければ自己資金を抑えて投資できる。
決して700万円未満であるからローンを組めないわけではないため、まずは金融機関へ相談してみるのが良いだろう。
自己資金は1割から2割必要
金融機関のローンを利用して不動産投資を行う場合、自己資金は１割から２割が必要と言われている。
もちろん物件によって異なるため一概には言えないが、金融機関は借入主の資金力を確認する。
事業用不動産サイト「ノムコム・プロ」が発表した「不動産投資に関する意識調査」によると自己資金の割合は以下の通りの結果となった。
| 購入価格の1割未満 | 37.2% |
| 購入価格の1割から2割未満 | 26.3% |
| 購入価格の2割から3割未満 | 13.1％ |
| 購入価格の3割から4割未満 | 8％ |
| 購入価格の4割から5割未満 | 3.6% |
| 購入価格の5割以上 | 18.2％ |
上記の表を見てわかる通り、1割から2割ほどの自己資金を物件へ投資していることがわかる。
また自己資金を捻出した上でさらに預金がある場合、融資審査は有利に働くことが多い。
自己資金が必要な理由とは
なぜ金融機関は自己資金の捻出を求めるのだろうか。昨今の地方銀行の融資改ざん問題なども要因ではあるが、他にもさまざまな理由が挙げられる。
ここでは自己資金が必要な理由を2つ紹介する。
初期費用の一部は融資対象外であるため
不動産投資の初期費用の一部はローン対象外と設定している金融機関が多い。
不動産投資は購入する物件価格の他に諸費用が必要となる。諸費用は収益が生まれるものではないとの見解であるため金融機関は融資対象外としているケースが多い。
もちろん金融機関によっては諸費用分もローンをすることもあるが、一般的には自己資金で支払う必要がある。
そのため不動産投資を行う際の諸費用は自己資金で対応すると思っていた方が良いだろう。
借入主を守るため
初期費用も含めて投資物件の費用を全額借入した場合、毎月の返済額も高額となり借入主の生活を圧迫することにもつながりかねないため、金融機関は借入主の生活を守る意味も込めて自己資金の捻出を依頼する。
毎月安定的な家賃収入が得られる場合は問題ないが、万が一空室が発生し借入返済を自己資金から補うことになった場合、借入主としてはデメリットしかないだろう。
さらに賃貸物件などは築年数の経過とともに家賃下落するためより収益が悪化する。
そのようなリスクにより収益低下が考えられるため、金融機関は借入額を低くし、自己資金を出してもらい融資審査を行っている
自己資金が出せない方へおすすめな不動産投資とは
ここからは自己資金を出せない方に向けて少額で始めることができるおすすめ不動産投資を紹介する。
不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家から集めた資金を、運営会社がマンションや商業施設などへ投資し、得られた家賃収入や売却利益を投資家へ分配する投資だ。
資金も1万円から始めることができるため、多くの自己資金を出せない方へおすすめできる投資方法である。
また運営も不動産のプロが行うため、不動産投資初心者は安心して投資できる。ただし投資資金が少ない分、実物不動産と比べて大きな収益が得られないデメリットがある。
J-REIT
J-REITとは不動産投資型クラウドファンディングと同じ、投資家から資金を集めて不動産を購入し、分配金を得られる投資方法である。
ただし証券化した不動産を購入するため、投資信託などと同じ金融商品である。金融商品は経済市場や為替の影響を受けやすいため、分配金の増減も大きい。
大きな利益を見込める一方、損失を生む可能性もあるため、高額資金を投入する際は、知識を蓄えてから行うのが望ましい。
日本政策金融公庫から借入する
不動産投資を行う際、日本政策公庫でも融資可能である。日本政策金融公庫とは政府系の金融機関であり、若者や女性、高齢者などの生活支援や事業支援などを目的としている。
不動産投資も融資対象であるが、あくまで事業支援の金融機関であるため、不動産事業の開始や拡大という名目で借りなければいけない。
また日本政策金融公庫で借入する場合、おおよそ3,000万円から5,000万円まで融資可能なケースが多く一定期間の金利が固定である「固定金利」を採用している。
しかし借入期間は民間の金融機関より短く10年～15年ほどであるため、毎月の借入返済額が高くなるデメリットがある。
日本政策金融で借入する場合は、価格も安く収益率が高い中古物件の購入におすすめだ。
新築物件の場合は借入期間の短さから、民間の金融機関と併用して利用するのが望ましいだろう。
うまく併用できれば自己資金0円で不動産投資を始めることも可能である。
まとめ
今回不動産投資を始める際の自己資金について紹介した。
一般的には物件代金の1割から2割と言われており、年収700万円以上というハードルが設定されていると思われているが、物件の収益性や担保評価によってその限りではない。
収益や資産価値が高い物件であれば金融機関も前向きに融資してくれるため、少ない自己資金で始めることも可能だ。
ただしある程度の自己資金は求められるため、資金力に余裕がない方は不動産投資型クラウドファンディングやJ-REITなどから始めてみるのも良いだろう。
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