不動産投資を始めてみたいと思っていても、いくらから始められるのか、必要な自己資金などイメージがつかずに諦めてしまう人もいるのではないだろうか。
不動産投資とは、不動産物件を購入して貸し出し、その賃料を利益として受け取る投資方法だ。
上手く運用できれば、大きな利益や不労所得を得ることができる魅力がある。しかし、実物の不動産を購入するため、他の投資方法と比較して、初期費用が高いイメージがあるだろう。
今回の記事では不動産投資を始めるにあたって必要な初期費用とその内訳、初期費用を準備できない場合の対処方法について解説していく。
不動産投資を始めることを検討している方は是非参考にしてみてほしい。
不動産投資はいくらから始めることができるのか
初めに、不動産投資はいくらから始めることができるのかについて解説していく。
結論：物件による
結論、物件によって必要な初期費用は変動する。理由は後述する手数料を支払う場合もあれば、支払わなくて良い場合もあり、物件自体の価格は一定でないからである。
例えば、不動産会社の仲介を通さず、新築物件を建築した不動産会社から物件を購入する場合の仲介手数料は無料になり、手数料は物件価格によって変動する。
火災保険料についても、造りが木造かコンクリートかで変わる。また、事務手数料や保証料については、不動産ローンの融資金額によって変動するため、物件によって初期費用に違いが出るといえるだろう。
参考：物件価格の10％程度
初期費用は物件によって変わると記載したが、目安として物件の10％程度の初期費用が必要だと言われている。
そのため、物件価格が3000万円であれば、300万円ほどだ。不動産投資にかかる初期費用の内訳として、後述する仲介手数料、事務手数料・保証料、不動産取得に関する税金、各種精算金、火災保険料など様々である。
総計すると物件価格の10％ほどになるため参考として覚えておくと良いだろう。
不動産投資の主な初期費用
次に、不動産投資の主な初期費用について解説していく。
仲介手数料物
物件を購入する際、不動産会社が仲介するのであれば、仲介手数料を支う必要がある。
物件の売買が成立してから支払うため、成功報酬と言えるだろう。
仲介手数料の上限は不動産の価格に応じて決まっており、算出する方法は以下のとおりである。
- 200万円以下の物件：購入額の5%
- 200万円超400万円未満：購入額の4%＋2万円
- 400万円以上：購入額の3%＋6万円
あくまで上限額であるため、実際に一致するとは限らない。また、仲介会社を通さずに物件を所有している不動産会社や、新築物件を建築した不動産会社から物件を購入する場合は仲介手数料はかからない。
そのため、仲介手数料を抑えたい場合は不動産会社が保有している物件かどうかを確認すると良いだろう。
事務手数料・保証料
不動産投資ローンを組む際には、金融機関に支払う事務手数料や保証料がかかる。
事務手数料の計算方法には、定額制と定率制の2種類だ。
ローンを借りる金融機関や借入金額によって手数料は異なるが、借入金額の1〜3％で設定されていることが多いだろう。
また不動産ローンは1000万円や1億円単位の高額な融資であることから、多くの金融機関で保証会社を連帯保証人とし、その保証料を別途支払う必要がある。
借入時に一括で支払う方法や、毎月の返済に組み込む方法もあるため、覚えておくと良いだろう。
保証料の目安は、一括払いなら融資総額の2%ほど、金利上乗せなら0.2%~0.3%ほどが相場だ。
会社によっては保証料を不要にしていることもあるため、初期費用を抑えたい場合はそういった会社を選ぶと良いだろう。
不動産取得に関する税金
不動産を購入すると、税金を支払う必要がある。初期費用として支払う必要がある印紙税と、不動産購入後に支払う不動産取得税だ。
不動産取得税の納税通知書は、購入数カ月〜半年後を目処に、物件のある都道府県から納税通知書が届くため、事前に支払いの準備をしておくと良いだろう。
各種精算金
固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金などの各種精算金も初期費用として支払う必要がある。
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金だ。
そのため、もとの所有者であった売主が支払済みの税額分を請求される場合があるだろう。
売主が毎月支払ってきた管理費、修繕積立金も日割り計算で支払う必要がある。
金額や支払い方法は事前に確認する必要があるだろう。
火災保険料
火災保険料も初期費用として支払う必要がある。加入は義務付けられていませんが、万が一の火災や災害に備えて、火災保険の加入を検討する人が多いだろう。
実際は、多くの金融機関で不動産投資ローンを組むにあたって火災保険への加入を義務づけている。
不動産投資ローンは、購入する物件そのものを担保として借り入れるため、物件が損害を受けることは金融機関にとっての大きなリスクだ。
保険料は、損害保険料率算出機構が算出する火災保険参考純率をベースに、建物の構造や面積などをふまえて保険会社が算出する。
初期費用を準備できない時の対処法
次に、初期費用を準備できない場合の対処法について解説していく。
購入物件を再検討する
初期費用を準備できない場合は、購入物件を再検討することも考えるべきだろう。
アパート1棟や新築マンションへの投資は、数千万円〜数億円になってしまうため、借入金額も大きくなってしまう。
一方で、中古区分ワンルームマンションであれば、数百万円〜一千万円ほどに抑えて投資できる物件もある。
また、土地の金額が高い東京や大阪の人気エリアではなく、人気の地方都市に目を向けてみても良いだろう。
その分、初期費用をおさえることができるため、手元資金が少なかったとしても購入の可能性が広がると言える。
購入プランを再検討する
購入プランを再検討してみることも一つの手だ。
購入プランでは、頭金の金額と返済期間や月々の返済額が主な検討ポイントである。
頭金は初期費用のなかでも自分でコントロールしやすく、かつ大きな出費となる。自己資金に余裕がなければ、まずは頭金を減らすことを検討すると良いだろう。
ただし、頭金は融資の審査にも関わるため、あまりに少なすぎると不動産投資ローンを組めない場合もありますので注意が必要だ。
返済期間と月々の返済額については連動するため、無理のない返済期間を設定すると良いだろう。
月々の返済額をあまりに多くしてしまうと、空室が発生した場合や家賃の滞納が起こった際に、返済が滞ってしまう可能性もある。
そのため、無理のない購入プランを再検討してみることをおすすめする。
オーバーローンの利用を検討する
オーバーローンの利用も視野に入れてみると良いだろう。
オーバーローンとは、預金高を上回る借り入れのことで、物件価格と諸費用をローンだけでまかなえるものだ。
そのため、自己資金を限りなくゼロに下げて、不動産投資を始めることが可能だと言える。
金融機関にもよるが、手付金10万円からでも投資を始められる場合がある。
しかし、物件価格以上の借り入れをすることになるため返済額が大きくなるだろう。
月々の返済額をよく確認し、余裕のある返済かどうかを見極めることが必要だと言えるだろう。
まとめ
不動産投資における初期費用は物件によって変わるが、おおよそ物件価格の10％程である。
初期費用の用意が難しい場合には、頭金をゼロに近づけて投資を始められる、オーバーローンの利用も検討してみると良いだろう。
しかし、その分返済額が大きくなるため、返済計画には注意を払うべきだ。
物件を購入したあとでも修繕費などの出費が必要になるケースもあるので、ローンを組む際は、月々の返済金額に余裕を持っておこう。
今回は不動産投資の初期費用と費用を準備できない場合の対処法について解説した。
不動産投資を始めることを考えていた方は、初期費用と対処法を参考に不動産投資を始めてみてはいかがだろうか。
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